Yunanistan Golden Visa rehberi 2026: şartlar, maliyetler ve süreç

Bu rehber, Yunanistan'ın gayrimenkul yatırımıyla verdiği oturum izni programını (Golden Visa, Türkçede altın vize) 6 Kasım 2026 itibarıyla geçerli kurallarla anlatır. Kurallar son iki yılda iki kez değişti; bu sayfadaki her rakamı bu tarihle birlikte okuyun. Başvurunuzu bağımsız bir Yunan avukatı yürütür ve sizin durumunuza özel kesin bilgiyi avukatınız teyit eder.

Golden Visa nedir?

Yunanistan Golden Visa, Yunanistan'da gayrimenkul satın alan Avrupa Birliği dışı vatandaşlara verilen bir oturum iznidir. Türkiye vatandaşları da bu programdan yararlanabilir. İzin, Yunanistan'da yaşama ve Schengen bölgesinde seyahat etme imkânı verir. Vatandaşlık değildir ve çalışma izni değildir.

Gayrimenkul dışında, girişim yatırımı gibi ayrı yatırım yolları da vardır. Bu rehber yalnızca gayrimenkul yolunu anlatır.

Kimler başvurabilir?

Mülkü satın alan AB dışı vatandaş, ana başvuru sahibidir. Aile üyeleri ona bağlı olarak kendi izinlerini alır (aşağıda "Aile üyeleri" bölümüne bakın). Ana başvuru sahibine ilişkin diğer şartları ve tam belge listesini avukatınız size verir.

Bölgeye göre yatırım eşikleri (Kasım 2026 itibarıyla)

Eşikler 1 Eylül 2024'te 5100/2024 sayılı Kanun ile yürürlüğe girdi.

İlk iki kademe için bilmeniz gerekenler:

• Yatırım tek bir mülkte olmalıdır. İki küçük dairenin toplamı artık kabul edilmez.
• 120 m² ana yaşam alanına otopark ve depo dahil edilmez.
• Atina Rivierası'nın tamamı Attika'dadır; bu yüzden Glyfada'dan Lagonisi'ye kadar her yerde 800.000 euroluk kademe geçerlidir.

250.000 euro yolu: dönüşüm ve restorasyon

Türkçe kaynakların önemli bir kısmı hâlâ "Yunanistan'da 250.000 euroya ev alan oturum izni alır" der. Bu eski kuraldır. Kasım 2026 itibarıyla 250.000 euro yalnızca iki özel durumda geçerlidir: konut dışı bir binanın (örneğin ticari bir binanın) konuta dönüştürülmesi ya da tescilli bir yapının restorasyonu.

Dönüşüm yolunda kullanım değişikliğinin başvurudan önce tamamlanmış olması gerekir. Atina'da 800.000 euronun altındaki Golden Visa projeleri genellikle bu yola dayanır. Bir projenin bu yola gerçekten uygun olup olmadığını ve metrekare şartının bu yolda nasıl uygulandığını avukatınız ayrıca kontrol etmelidir.

Oturum izni ne sağlar?

• Beş yıllık oturum izni. Mülk sizde kaldığı sürece yenilenebilir. 5275/2026 sayılı Kanun ile 2026'dan itibaren beş yıllık süre başvuru tarihinden değil, kartın verildiği günden başlar.
• Asgari kalış şartı yoktur. İzni korumak için Yunanistan'da yaşamanız gerekmez.
• Schengen seyahati. İzin sahibi Schengen bölgesinde seyahat edebilir.
• Aile. Eşiniz, 21 yaşından küçük çocuklarınız ve her iki eşin ebeveynleri kendi izinlerini alabilir.

Oturum izni ne sağlamaz?

• Vatandaşlık değildir. Yunan vatandaşlığının kendine ait, çok daha sıkı kuralları vardır; bunlar arasında uzun süreli fiilî ikamet ve dil şartı bulunur. Güncel şartları bir avukata danışın.
• Çalışma izni değildir. Yunanistan'da çalışmayı planlıyorsanız bunu avukatınızla ayrıca konuşun.
• Kısa dönem kiralama yapılamaz. Golden Visa evleri Airbnb tarzı kısa dönem kiraya verilemez. Cezası 50.000 eurodur ve oturum izni iptal edilebilir. 2026'da yayımlanan bir genelge, yönetim şirketi üzerinden kiralama boşluğunu da kapattı. Uzun dönem kiralamaya izin verilir.

Fiyatın üzerine gelen masraflar

Aşağıdaki oranlar yaklaşık rakamlardır ve Kasım 2026 itibarıyla genel bir çerçeve verir. Kendi alımınız için kesin tutarları avukatınız teyit eder.

Bazı alımlar farklı vergilendirilir. Mülk sahibi olduktan sonra her yıl ENFIA adlı emlak vergisi de ödenir; tutarı mülke göre değişir.

Adım adım süreç

1. Evi seçmek. Fiyat ve metrekare şartlarını karşılayan bir mülk seçilir. Gösterim yerinde ya da video ile yapılabilir. Şartları karşılamak gereklidir ama yeterli değildir: avukatınız tapuyu, yapı ruhsatını ve mülkün kullanım amacını kontrol eder.
2. Avukat ve vekâletname. Sizin için çalışan bağımsız bir Yunan avukatı seçersiniz ve ona vekâletname verirsiniz. Böylece sonraki adımların çoğu siz Yunanistan'da olmadan yapılabilir. Vekâletnameyi Türkiye'den nasıl imzalayacağınızı avukatınız ayarlar.
3. Vergi numarası (AFM) ve banka hesabı. AFM şahsen başvuruda aynı gün çıkabilir; avukatınız aracılığıyla vekâletnameyle genellikle bir ila iki hafta sürer. Ardından bir Yunan bankasında hesap açılır. Banka paranın kaynağını soracaktır.
4. Ödeme ve tapu. Bedel, yurt dışından izlenebilir bir banka havalesiyle ve kaynağını gösteren belgelerle kendi adınıza açılmış Yunan hesabınıza gelir. Satış Yunan noterinin önünde imzalanır, ardından tapu tescil edilir. Masrafların çoğu bu aşamada ödenir.
5. Başvuru. Avukatınız başvuruyu Yunanistan Göç Bakanlığı'na yapar. Size "mavi kâğıt" denen bir alındı belgesi verilir; başvurunuz sonuçlanana kadar Yunanistan'da yasal olarak kalmanızı sağlar.
6. Biyometri. Siz ve her aile üyesi parmak izi ve fotoğrafı şahsen verirsiniz.
7. Oturum kartı. Kartlar basılır ve beş yıllık süre kartın verildiği günden başlar.

Ne kadar sürer? Baştan sona birkaç ay; süre bakanlıktaki iş yoğunluğuna bağlıdır. Kesin bir süre taahhüt edilemez. Sıra önemlidir: tapudan önce banka hesabı ve belge düzeni, başvurudan önce tapu.

Yenileme

Oturum izni, mülk sizde kaldığı sürece beş yıllık dönemlerle yenilenebilir. 2026'dan itibaren her dönem kartın verildiği günden sayılır. Yenilemenin diğer şartlarını ve gereken belgeleri avukatınız teyit eder.

Aile üyeleri

Kasım 2026 itibarıyla ana başvuru sahibinin izni şu kişileri kapsar:

• Eşiniz
• 21 yaşından küçük çocuklarınız
• Her iki eşin ebeveynleri

Her aile üyesi, sizinkine bağlı kendi oturum iznini alır ve biyometri için şahsen gelir. Çocuk 21 yaşına geldiğinde ne olacağını ve aile üyesi harçlarını avukatınıza sorun.

Özet

• Golden Visa, beş yıllık ve yenilenebilir bir oturum iznidir; vatandaşlık ya da çalışma izni değildir.
• Atina Rivierası'nda eşik, tek ve en az 120 m² bir mülkte 800.000 eurodur.
• 250.000 euro yalnızca dönüşüm ve restorasyon projeleri için geçerlidir.
• Golden Visa evi kısa dönem kiraya verilemez.
• Onaya Yunan makamları karar verir; hiçbir onay garanti değildir.

Bu sayfa genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Hazırlayan: Aquarium Real Estate. Kurallar 6 Kasım 2026 itibarıyladır ve değişebilir. Türk vatandaşlarına özel konular için bu sayfaya bakın.